Informe de mercado · agosto de 2026
Precios en Asunción, fundamentos económicos, un escenario realista de rentabilidad, debida diligencia en pozo y riesgos para compradores internacionales.
Datos verificados el 5 de agosto de 2026. Los precios inmobiliarios son valores publicados, no precios finales escriturados.
Paraguay atrae a inversores que buscan precios de entrada relativamente accesibles, estabilidad macroeconómica y crecimiento urbano a largo plazo. La oportunidad existe, pero exige más selección de la que sugieren muchas presentaciones comerciales.
Una economía fuerte no convierte cada departamento nuevo en una buena inversión. La rentabilidad depende de la calle, el costo total, las expensas, la calidad constructiva, la oferta competidora y el inquilino que la unidad puede atraer.
La pregunta correcta no es solo si conviene invertir en Paraguay, sino qué inmueble, en qué calle, a qué costo total, para qué inquilino y con qué estrategia de salida.
Lo esencial para el inversor
- El BCP informa un crecimiento del PIB de 6% en 2025 y proyecta 4,5% para 2026.
- La inflación interanual fue 1,6% en julio de 2026 y la proyección anual es 3,3%.
- Moody’s confirmó la calificación Baa3 de Paraguay con perspectiva estable.
- Los departamentos en Asunción mostraron un precio publicado mediano cercano a USD 1.806/m² en agosto de 2026.
- La rentabilidad bruta debe recalcularse después de vacancia, expensas, gestión, reparaciones, muebles e impuestos.
- Un horizonte de cinco a diez años suele ser más coherente que apostar a una reventa rápida.
Fundamentos económicos
Paraguay comenzó 2026 con un fuerte impulso. El BCP registra un crecimiento de 6% en 2025 y proyecta 4,5% para 2026. La inflación anual bajó a 1,6% en julio de 2026 y las reservas internacionales netas llegaron a USD 11.695 millones al cierre del mes.
El crédito privado creció 15,28% interanual en mayo y los depósitos 18,45%. La tasa activa media en guaraníes seguía en 16,07%, por lo que las compras al contado, el capital extranjero y los planes directos de los desarrolladores conservan peso.
La confirmación Baa3 de Moody’s no aumenta automáticamente el valor de un departamento, pero mejora la percepción de riesgo país para capital institucional y grandes proyectos.
Precios en Asunción
La fotografía de TuLugar de agosto de 2026 seguía 7.462 anuncios activos en Asunción. Los departamentos mostraban USD 1.806/m² de mediana y USD 145.000 para dos dormitorios. Son precios solicitados y deben verificarse y negociarse caso por caso.
| Zona | Precio mediano publicado | Lectura del mercado |
|---|---|---|
| Departamentos en Asunción | USD 1.806/m² | Mediana amplia de la ciudad |
| Villa Morra | USD 2.076/m² | Uso mixto, profesionales y expatriados |
| Las Lomas | USD 2.000/m² | Residencial premium y negocios |
| Ycuá Satí | USD 1.799/m² | Oferta nueva cerca de ejes comerciales |
| Recoleta | USD 1.785/m² | Central y con fuertes diferencias por calle |
El nombre del barrio no alcanza. Ruido, drenaje, caminabilidad, obras futuras, estacionamiento y expensas pueden cambiar el análisis en pocas cuadras.
Escenario realista de rentabilidad
Este ejemplo es ilustrativo, no una promesa de desempeño. Muestra por qué la rentabilidad bruta comercial y el retorno operativo no son iguales.
| Elemento del escenario | Importe |
|---|---|
| Departamento | USD 88.000 |
| Cochera | USD 10.000 |
| Muebles y equipos | USD 8.000 |
| Gastos, instalación y colocación | USD 4.000 |
| Inversión total | USD 110.000 |
| Alquiler cobrado: USD 750 × 11 meses | USD 8.250 |
| Rentabilidad bruta | 7,5% |
| Ingreso tras USD 2.850 de costos, antes de impuestos | USD 5.400 |
| Retorno antes de impuestos | 4,9% |
Prepare tres escenarios: prudente, central y optimista. La vacancia y una reserva para reparaciones son indispensables.
Demanda y turismo
SENATUR registró 3.657.194 visitantes internacionales en 2025: 2.029.678 turistas y 1.627.516 excursionistas. El dato puede apoyar el alquiler amoblado y de mediano plazo, pero Asunción no debe modelarse como un destino turístico global maduro.
Una estrategia sólida sirve a profesionales locales, familias en traslado, expatriados, consultores, pacientes y viajeros de negocios. La media estancia puede equilibrar ingreso y carga operativa.
Inversión en pozo
Comprar en pozo permite escalonar pagos y elegir una unidad antes de la entrega. También suma riesgos del desarrollador, la obra, las especificaciones y los plazos. Antes de firmar, verifique:
- titularidad legal del terreno
- permiso de construcción y aprobaciones
- experiencia y edificios entregados
- fecha contractual y cláusulas de demora
- materiales incorporados al contrato
- presupuesto estimado de expensas
- reglas de reembolso y cancelación
- posibilidad de ceder el contrato antes de la entrega
Compradores extranjeros e impuestos
En general, un extranjero puede comprar departamentos, casas y terrenos urbanos a su nombre sin ser antes residente permanente. Existen reglas especiales para ciertos inmuebles rurales en zonas fronterizas; la revisión legal independiente sigue siendo esencial.
El Paraguay Investor Pass incluye una vía desde USD 200.000 para inversiones inmobiliarias o financieras que cumplan sus condiciones. Comprar una vivienda personal común no otorga residencia automáticamente.
La DNIT indica una tasa de 8% para determinadas rentas y ganancias de capital de residentes bajo el IRP-RGC. El tratamiento depende de la residencia, la estructura y el uso: solicite una simulación escrita antes de comprar.
Riesgos y controles
Sobreoferta
Varios edificios pueden entregar unidades similares al mismo tiempo y aumentar la competencia.
Liquidez secundaria
El crecimiento económico no garantiza una reventa rápida al precio publicado.
Calidad constructiva
Impermeabilización, humedad, ascensores, aire acondicionado y acústica afectan alquiler y reventa.
Microubicación
Pocas cuadras pueden cambiar acceso, ruido, drenaje y demanda.
Rentabilidad promocional
Pida las hipótesis y recalcule siempre el retorno neto.
Conclusión
Paraguay ofrece fundamentos creíbles: crecimiento, baja inflación, grado de inversión, turismo y desarrollo urbano. También conserva datos de transacción fragmentados, calidad desigual y liquidez variable.
Las mejores operaciones se compran a un costo total disciplinado, apuntan a un inquilino claro, usan supuestos prudentes y pasan una revisión legal y técnica independiente.
Prepare su selección en Paraguay
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Solicitar una selección de propiedadesPreguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar en Paraguay?
Sí, generalmente departamentos, casas y terrenos urbanos. Puede haber restricciones para inmuebles rurales en zonas fronterizas.
¿Cuál es el precio actual de un departamento en Asunción?
La fotografía de agosto de 2026 mostró una mediana publicada de unos USD 1.806/m². El precio final puede diferir.
¿Qué rentabilidad se puede esperar?
No existe una cifra universal. Incluya costo total, alquiler realista, vacancia, expensas, gestión, reparaciones, muebles e impuestos.
¿La compra otorga residencia?
No. El Investor Pass tiene una vía inmobiliaria elegible desde USD 200.000, pero una compra común no otorga residencia automáticamente.
¿Se puede comprar a distancia?
Sí, normalmente mediante un poder correctamente preparado, controles de origen de fondos y supervisión legal y notarial local.
Fuentes y metodología
- BCP
- BCP – Financial indicators, May 2026
- MEF – Moody’s confirms Paraguay investment grade
- SENATUR – International tourism results for 2025
- MIC – Paraguay Investor Pass
- INE – Final results of the 2022 census
- TuLugar – Asunción real-estate market, August 2026
- DNIT – Personal income tax and capital income
Los datos macroeconómicos provienen principalmente de instituciones públicas paraguayas. Los datos inmobiliarios son precios publicados, no escrituras finales. El ejemplo de rentabilidad debe recalcularse para cada inmueble.
Este informe es información general y no sustituye asesoría legal, fiscal, técnica o notarial personalizada.