Обзор рынка · август 2026
Цены в Асунсьоне, макроэкономические показатели, реалистичная модель арендной доходности, проверка новостроек и риски для иностранных покупателей.
Данные проверены 5 августа 2026 года. Цены на недвижимость основаны на объявлениях, а не на окончательных нотариальных сделках.
Парагвай привлекает инвесторов сравнительно доступными входными ценами, макроэкономической стабильностью и долгосрочным ростом городов. Возможности реальны, но требуют более тщательного отбора, чем обещают рекламные материалы.
Сильная экономика не делает каждую новую квартиру выгодной. Результат зависит от конкретной улицы, полной стоимости, расходов кондоминиума, качества строительства, конкурирующего предложения и реального профиля арендатора.
Вопрос не только в том, стоит ли инвестировать в Парагвай, а в том, какой объект, на какой улице, по какой полной цене, для какого арендатора и с какой стратегией выхода покупать.
Главное для инвестора
- ВВП вырос на 6% в 2025 году; прогноз BCP на 2026 год — 4,5%.
- Годовая инфляция в июле 2026 года составила 1,6%, прогноз на год — 3,3%.
- Moody’s подтвердила рейтинг Парагвая Baa3 со стабильным прогнозом.
- Медианная цена предложения квартир в Асунсьоне в августе 2026 года составляла около 1 806 USD/м².
- Валовую доходность необходимо пересчитать с учетом простоя, сборов, управления, ремонта, мебели и налогов.
- Горизонт пять–десять лет обычно разумнее расчета на быструю перепродажу.
Экономическая основа
Парагвай начал 2026 год с сильной динамикой. BCP сообщает о росте ВВП на 6% в 2025 году и прогнозирует 4,5% в 2026-м. Годовая инфляция снизилась до 1,6% в июле, а чистые международные резервы достигли 11,695 млрд USD.
Частное кредитование выросло на 15,28% год к году в мае 2026 года, депозиты — на 18,45%. Средняя ставка кредитования в гуарани оставалась 16,07%, поэтому важную роль сохраняют покупки за наличные, иностранный капитал и рассрочки застройщиков.
Подтверждение инвестиционного рейтинга Baa3 не повышает цены квартир автоматически, но улучшает восприятие странового риска институциональными инвесторами.
Цены в Асунсьоне
В августе 2026 года TuLugar отслеживал 7 462 активных объявления в Асунсьоне. Медианная цена квартир составляла 1 806 USD/м², двухкомнатных объектов — 145 000 USD. Это цены предложения, которые нужно проверять и обсуждать по каждому объекту.
| Район | Медианная цена предложения | Характеристика рынка |
|---|---|---|
| Квартиры в Асунсьоне | 1 806 USD/м² | Общегородская медиана |
| Villa Morra | 2 076 USD/м² | Смешанная застройка, специалисты и экспаты |
| Las Lomas | 2 000 USD/м² | Премиальный жилой и деловой спрос |
| Ycuá Satí | 1 799 USD/м² | Новое предложение у торговых коридоров |
| Recoleta | 1 785 USD/м² | Центральный район, сильные различия по улицам |
Название района недостаточно. Шум, дренаж, пешеходная доступность, будущие стройки, парковка и сборы могут изменить оценку объекта в пределах нескольких кварталов.
Реалистичная модель доходности
Пример носит иллюстративный характер и не является обещанием результата. Он показывает разницу между рекламной валовой и операционной доходностью.
| Статья сценария | Сумма |
|---|---|
| Квартира | 88 000 USD |
| Парковка | 10 000 USD |
| Мебель и оборудование | 8 000 USD |
| Сделка, подготовка и сдача | 4 000 USD |
| Общие инвестиции | 110 000 USD |
| Аренда: 750 USD × 11 месяцев | 8 250 USD |
| Валовая доходность | 7,5% |
| Доход после 2 850 USD расходов, до налогов | 5 400 USD |
| Доходность до налогов | 4,9% |
Рассчитывайте консервативный, базовый и оптимистичный сценарии. Резерв на простой и ремонт обязателен.
Спрос и туризм
SENATUR зарегистрировал 3 657 194 международных посетителя в 2025 году: 2 029 678 туристов и 1 627 516 экскурсантов. Это поддерживает меблированную и среднесрочную аренду, но Асунсьон нельзя моделировать как зрелое мировое туристическое направление.
Устойчивая стратегия охватывает местных специалистов, переезжающие семьи, экспатов, консультантов, медицинских посетителей и деловых путешественников. Среднесрочная аренда может сбалансировать доход и операционную нагрузку.
Покупка на этапе строительства
Покупка на этапе строительства позволяет распределить платежи и выбрать объект до сдачи. Она также добавляет риски застройщика, строительства, спецификаций и сроков. До подписания проверьте:
- право собственности на землю
- разрешение на строительство
- опыт застройщика и сданные объекты
- договорный срок и санкции за задержку
- закрепленные в договоре материалы
- прогноз расходов кондоминиума
- условия возврата и расторжения
- возможность уступки договора до сдачи
Иностранные покупатели и налоги
Иностранцы обычно могут покупать городские квартиры, дома и землю на свое имя без предварительного постоянного ВНЖ. Для некоторых сельских земель в приграничных зонах действуют особые правила; независимая юридическая проверка обязательна.
Paraguay Investor Pass предусматривает путь от 200 000 USD для соответствующих инвестиций в недвижимость или ценные бумаги. Обычная покупка жилья не дает ВНЖ автоматически.
DNIT указывает ставку 8% для отдельных доходов и прироста капитала резидентов по IRP-RGC. Режим зависит от резидентства, структуры владения и использования объекта; запросите письменный расчет до покупки.
Риски и проверки
Избыточное предложение
Несколько проектов могут одновременно вывести похожие квартиры и усилить конкуренцию.
Ликвидность перепродажи
Экономический рост не гарантирует быструю продажу по заявленной цене.
Качество строительства
Гидроизоляция, влажность, лифты, кондиционирование и акустика влияют на аренду и цену.
Микролокация
Несколько кварталов могут существенно изменить доступ, шум, дренаж и спрос.
Рекламная доходность
Запрашивайте допущения и самостоятельно пересчитывайте чистый результат.
Вывод
Парагвай предлагает убедительные основы: рост, низкую инфляцию, инвестиционный рейтинг, туризм и городское развитие. Одновременно данные о сделках фрагментарны, качество неоднородно, а ликвидность различается.
Лучшие сделки имеют дисциплинированную полную стоимость, четкую целевую аудиторию, консервативные допущения и независимую юридическую и техническую проверку.
Сформируйте подборку в Парагвае
Paraguay Realty сравнит доступные объекты, проекты застройщиков и реалистичные валовые и чистые сценарии под ваш бюджет.
Запросить подборку объектовЧастые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость?
Да, обычно городские квартиры, дома и землю. Для отдельных сельских объектов у границы возможны ограничения.
Сколько стоит квартира в Асунсьоне?
В августе 2026 года медианная цена предложения составляла около 1 806 USD/м². Цена сделки может отличаться.
Какую доходность ожидать?
Универсальной цифры нет. Учитывайте полную стоимость, реалистичную аренду, простой, сборы, управление, ремонт, мебель и налоги.
Дает ли покупка право на ВНЖ?
Нет. Investor Pass имеет соответствующий инвестиционный путь от 200 000 USD, но обычная покупка не дает ВНЖ автоматически.
Можно ли купить дистанционно?
Да, обычно по надлежащей доверенности, с проверкой происхождения средств и местным юридическим и нотариальным сопровождением.
Источники и методология
- BCP
- BCP – Financial indicators, May 2026
- MEF – Moody’s confirms Paraguay investment grade
- SENATUR – International tourism results for 2025
- MIC – Paraguay Investor Pass
- INE – Final results of the 2022 census
- TuLugar – Asunción real-estate market, August 2026
- DNIT – Personal income tax and capital income
Макроэкономические данные взяты прежде всего у государственных учреждений Парагвая. Цены недвижимости — предложения, а не окончательные сделки. Пример доходности нужно пересчитать для каждого объекта.
Отчет носит общий информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую, налоговую, техническую или нотариальную консультацию.