Immobilier au Paraguay : guide complet pour investir en 2026

Le Paraguay attire de plus en plus d’investisseurs étrangers à la recherche d’un marché immobilier encore accessible, d’une fiscalité compétitive et d’un potentiel de développement supérieur à celui de nombreux marchés déjà arrivés à maturité.

À Asunción, de nouveaux immeubles résidentiels, bureaux, commerces et projets mixtes transforment rapidement certains quartiers. Dans le même temps, des villes comme San Bernardino, Encarnación, Luque ou Ciudad del Este proposent des opportunités différentes : résidence secondaire, location saisonnière, terrains, logements familiaux ou immobilier commercial.

Mais investir dans l’immobilier au Paraguay ne consiste pas simplement à acheter un appartement bon marché en espérant une forte rentabilité. Le choix du quartier, la qualité du promoteur, le prix au mètre carré, les charges, la demande locative et la liquidité à la revente sont déterminants.

Ce guide présente les principales informations à connaître avant d’acheter un bien immobilier au Paraguay en 2026.

Pourquoi investir dans l’immobilier au Paraguay en 2026 ?

Le Paraguay bénéficie de plusieurs facteurs favorables aux investisseurs.

Son économie a enregistré une croissance soutenue ces dernières années, tandis que le pays continue d’attirer des capitaux étrangers grâce à sa fiscalité relativement faible, son énergie hydroélectrique abondante et sa position stratégique entre le Brésil et l’Argentine.

Le marché immobilier présente également plusieurs avantages :

• des prix encore inférieurs à ceux de nombreuses capitales d’Amérique latine ;
• une urbanisation rapide du Grand Asunción ;
• une demande croissante pour les appartements modernes ;
• une population jeune ;
• l’arrivée de promoteurs professionnels ;
• la possibilité pour un étranger d’acheter un bien en son nom ;
• des opportunités d’achat sur plan avec paiement échelonné ;
• une fiscalité immobilière généralement modérée.

L’immobilier paraguayen reste néanmoins un marché relativement peu transparent. Il n’existe pas encore un registre public centralisé permettant de consulter facilement tous les prix de transaction, les loyers réels et les délais de revente.

Une étude sérieuse du bien et de son environnement reste donc indispensable.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Paraguay ?

Oui. D’une manière générale, un étranger peut acheter, détenir, louer et revendre un bien immobilier au Paraguay en son nom, sans devoir obligatoirement créer une société paraguayenne.

Il n’est pas non plus nécessaire d’être résident permanent pour devenir propriétaire.

Certaines limitations particulières peuvent néanmoins concerner des terrains situés dans des zones frontalières ou des opérations présentant une structure juridique spécifique. Une vérification juridique doit donc toujours être réalisée avant la signature.

L’acquisition peut également être effectuée à distance au moyen d’une procuration correctement rédigée, légalisée et, lorsque cela est nécessaire, apostillée.

Quel budget prévoir pour acheter au Paraguay ?

Les prix varient fortement selon :

• la ville ;
• le quartier ;
• l’ancienneté du bâtiment ;
• la qualité de la construction ;
• les équipements ;
• l’étage ;
• la vue ;
• le statut du projet ;
• la réputation du promoteur ;
• la présence d’un garage.

Au 3 août 2026, TuLugar suivait 25 717 propriétés au Paraguay. Pour juillet 2026, la médiane du prix affiché des appartements en vente était de 1 617 dollars par mètre carré à l’échelle nationale. Il s’agit de prix d’annonce et non de prix définitifs de transaction.

Dans les quartiers recherchés d’Asunción, les appartements neufs ou récents peuvent fréquemment se situer autour de 1 500 à 2 000 dollars par mètre carré, voire davantage pour des projets haut de gamme.

Les studios et petits appartements affichent souvent un prix au mètre carré plus élevé que les grandes unités, mais ils peuvent être plus faciles à louer lorsqu’ils sont correctement situés.

Où investir dans l’immobilier au Paraguay ?

Asunción

Asunción constitue le principal marché immobilier du pays. Elle concentre une grande partie des entreprises, des sièges sociaux, des restaurants, des centres commerciaux, des services médicaux et des établissements privés.

Les quartiers généralement recherchés comprennent notamment :

• Villa Morra ;
• Ykua Satí ;
• Carmelitas ;
• Las Lomas ;
• Manorá ;
• Recoleta ;
• Mburucuyá ;
• Herrera ;
• Los Laureles.

Les zones proches de l’avenue Santa Teresa, de l’avenue Aviadores del Chaco, du Paseo La Galería, du Shopping del Sol et du World Trade Center attirent une clientèle professionnelle et internationale.

Les meilleurs quartiers ne sont cependant pas automatiquement les plus rentables. Le prix d’achat y est souvent élevé et l’offre de nouveaux appartements peut être importante.

Luque et le Grand Asunción

Luque, Fernando de la Mora, San Lorenzo, Mariano Roque Alonso et Lambaré peuvent proposer des prix plus accessibles qu’Asunción.

Ces villes peuvent convenir à la location longue durée destinée aux familles et aux travailleurs locaux. La demande existe, mais les niveaux de loyers et les profils de locataires diffèrent fortement de ceux des quartiers premium de la capitale.

San Bernardino

San Bernardino est connue pour ses résidences secondaires, ses maisons, ses terrains et sa fréquentation saisonnière.

Cette destination peut être intéressante pour une stratégie de location de courte durée ou pour un bien de loisirs. Il faut cependant tenir compte de la saisonnalité, de l’entretien et du taux d’occupation en dehors des périodes les plus demandées.

Encarnación

Encarnación bénéficie de sa proximité avec l’Argentine et de son front de rivière. La ville peut intéresser les investisseurs recherchant des appartements, des logements familiaux ou de la location saisonnière.

Le marché est plus petit que celui d’Asunción, ce qui implique généralement une demande et une liquidité plus limitées.

Ciudad del Este

Ciudad del Este constitue un important centre commercial frontalier.

Les opportunités peuvent concerner les logements, les locaux professionnels, les entrepôts et certains actifs commerciaux. Ce marché nécessite toutefois une bonne compréhension de l’économie locale et de la demande liée aux échanges avec le Brésil.

Quel type de bien acheter ?

Studio ou appartement d’une chambre

Ce format est souvent recherché par :

• les jeunes actifs ;
• les expatriés ;
• les étudiants ;
• les professionnels en déplacement ;
• les investisseurs souhaitant un ticket d’entrée plus faible.

Il peut être intéressant dans les secteurs centraux ou proches des principaux pôles d’activité.

Appartement de deux ou trois chambres

Ces logements peuvent correspondre aux familles, aux couples installés durablement et aux cadres.

Ils offrent souvent une meilleure stabilité locative, mais leur prix total est plus élevé et leur délai de relocation peut être plus long.

Maison

Une maison peut répondre à une demande familiale, notamment dans les zones résidentielles du Grand Asunción.

L’investisseur doit toutefois anticiper les coûts d’entretien, la sécurité, le jardin, la toiture, la climatisation et les éventuels travaux.

Terrain

L’achat d’un terrain peut permettre de bénéficier du développement futur d’une zone.

Cette stratégie ne produit généralement aucun revenu immédiat. Sa réussite dépend principalement de l’emplacement, de l’accès routier, des services disponibles, du zonage et de la demande future.

Local commercial ou bureau

L’immobilier commercial peut offrir des loyers attractifs, mais il est plus sensible à l’activité économique, au stationnement, à la visibilité et à la qualité de l’emplacement.

Une vacance prolongée peut fortement réduire la rentabilité annuelle.

Acheter sur plan au Paraguay

L’achat sur plan est très répandu dans les nouveaux projets d’Asunción.

Il permet parfois de :

• bénéficier d’un prix de lancement ;
• échelonner les paiements pendant la construction ;
• choisir une unité bien positionnée ;
• réaliser une plus-value avant ou après la livraison ;
• accéder à un projet moderne avec davantage de services.

Cependant, acheter sur plan comporte également des risques.

Il faut vérifier :

• l’expérience du promoteur ;
• les projets déjà livrés ;
• le permis de construire ;
• la propriété du terrain ;
• le calendrier contractuel ;
• les pénalités de retard ;
• les conditions de remboursement ;
• la qualité des matériaux ;
• les charges futures ;
• les règles de cession du contrat.

Une brochure commerciale ou une vidéo en trois dimensions ne constitue pas une garantie juridique.

Quelle rentabilité locative espérer ?

La rentabilité dépend du prix d’achat total, du loyer réellement encaissé et de l’ensemble des dépenses.

Il faut distinguer :

La rentabilité brute

Loyer annuel ÷ prix d’achat × 100.

La rentabilité nette

Revenus réellement encaissés après déduction des charges, périodes de vacance, entretien, gestion, assurances, impôts et réparations.

Un promoteur peut annoncer une rentabilité brute élevée sans intégrer :

• les charges de copropriété ;
• le mobilier ;
• les commissions des plateformes ;
• la gestion locative ;
• les périodes sans locataire ;
• les remplacements d’équipement ;
• les frais de transaction ;
• les impôts applicables.

Une projection réaliste doit toujours utiliser plusieurs scénarios : prudent, central et optimiste.

Location longue durée ou location saisonnière ?

Location longue durée

La location longue durée offre généralement :

• une meilleure visibilité sur les revenus ;
• moins de rotation ;
• moins de frais de ménage ;
• une gestion plus simple.

En revanche, le loyer mensuel peut être inférieur au revenu théorique d’une location touristique très bien exploitée.

Location saisonnière

La location sur Airbnb ou Booking peut produire davantage de revenus dans certains quartiers et pendant certaines périodes.

Elle implique cependant :

• une occupation variable ;
• des frais de plateforme ;
• le ménage ;
• le linge ;
• l’accueil des voyageurs ;
• la maintenance ;
• une gestion presque hôtelière.

Un taux d’occupation élevé ne doit jamais être garanti sans données historiques vérifiables.

Quels sont les frais d’achat ?

Les frais varient selon la valeur déclarée, la structure de la transaction et les professionnels mandatés.

Il faut généralement prévoir :

• les honoraires du notaire ;
• les frais d’enregistrement ;
• les certificats et recherches juridiques ;
• les éventuels honoraires d’avocat ;
• les frais de procuration ;
• les frais bancaires et de transfert ;
• certaines taxes liées à la transaction.

Plusieurs professionnels du marché évaluent les frais de clôture à environ 3 à 5 % du prix d’achat, mais ce pourcentage doit être confirmé pour chaque opération.

Demandez toujours un décompte écrit avant de transférer les fonds.

Les étapes pour acheter un bien au Paraguay

1. Définir la stratégie

Déterminez :

• votre budget ;
• votre durée d’investissement ;
• votre objectif de rendement ;
• le type de locataire recherché ;
• votre besoin de liquidité ;
• votre éventuel usage personnel.

2. Sélectionner les biens

Comparez les biens sur la base du prix total, et pas uniquement du prix affiché.

Intégrez le garage, le mobilier, les frais, les charges et les travaux.

3. Effectuer la vérification juridique

Il faut notamment contrôler :

• l’identité du propriétaire ;
• le titre de propriété ;
• les hypothèques ;
• les saisies ;
• les dettes ;
• les limites cadastrales ;
• la possibilité légale de vendre ;
• les autorisations du projet.

4. Signer une réservation ou une promesse

Ne versez pas d’acompte important avant d’avoir compris les conditions de remboursement et les conséquences d’une annulation.

5. Organiser le paiement

Les banques et les professionnels peuvent demander des justificatifs concernant l’origine des fonds.

Pour un investisseur étranger, il est préférable de préparer en amont les relevés bancaires, contrats de vente, déclarations fiscales ou documents commerciaux nécessaires.

6. Signer l’acte

La vente définitive est formalisée par un acte public préparé par un notaire paraguayen.

7. Enregistrer le nouveau propriétaire

La signature de l’acte ne termine pas toujours immédiatement le processus administratif. L’inscription définitive au registre doit être suivie jusqu’à son achèvement.

Peut-on acheter un bien à distance ?

Oui. Une acquisition peut être organisée sans que l’acheteur se déplace au Paraguay.

Cela nécessite généralement :

• une procuration ;
• une vérification de l’identité ;
• des documents légalisés ou apostillés ;
• une procédure de conformité bancaire ;
• un représentant local fiable ;
• un suivi juridique du transfert de propriété.

L’achat à distance ne doit pas signifier acheter sans visiter ou sans inspection. Une visite vidéo détaillée, un contrôle technique et une analyse du quartier restent recommandés.

Les principales erreurs à éviter

Acheter uniquement sur la base d’une rentabilité annoncée

Une rentabilité commerciale n’est pas une rentabilité garantie.

Négliger la qualité de construction

Les infiltrations, l’isolation, les ascenseurs, la climatisation et les finitions influencent directement la valeur locative et la revente.

Surpayer un quartier à la mode

Un excellent quartier peut constituer un mauvais investissement lorsque le prix d’entrée est excessif.

Ignorer les charges de copropriété

Une piscine, une salle de sport, une réception et de nombreux espaces communs augmentent les dépenses mensuelles.

Confondre croissance du marché et liquidité

Un marché peut se développer tout en restant lent à la revente pour certains types de biens.

Acheter un terrain sans vérifier son accès

Un terrain bon marché peut être difficile à valoriser s’il ne dispose pas d’un accès correct, de services ou d’un potentiel réel de développement.

Comment choisir une agence immobilière au Paraguay ?

Une agence sérieuse doit pouvoir :

• expliquer les avantages et les défauts d’un bien ;
• comparer plusieurs promoteurs ;
• fournir un prix au mètre carré ;
• estimer les charges ;
• expliquer la demande locative ;
• accompagner la vérification juridique ;
• organiser une visite à distance ;
• détailler les frais ;
• assurer un suivi après la vente.

Méfiez-vous des agences qui présentent chaque projet comme une opportunité exceptionnelle ou garantissent une rentabilité sans expliquer leurs hypothèses.

Investir avec Paraguay Realty

Paraguay Realty accompagne les investisseurs étrangers dans la recherche, l’analyse et l’acquisition de biens immobiliers au Paraguay.

Notre accompagnement peut inclure :

• la sélection de biens ;
• la comparaison des projets ;
• l’analyse du prix au mètre carré ;
• l’étude du potentiel locatif ;
• les visites physiques ou à distance ;
• la négociation ;
• la coordination juridique et notariale ;
• l’achat sur plan ;
• l’acquisition à distance ;
• la mise en location et la gestion du bien.

Notre objectif n’est pas de vous présenter le plus grand nombre de propriétés, mais de vous aider à identifier un bien cohérent avec votre budget, votre stratégie et votre niveau de risque.

Contactez Paraguay Realty pour recevoir une sélection personnalisée de biens et de projets immobiliers disponibles au Paraguay.

Questions fréquentes

Faut-il être résident pour acheter au Paraguay ?

Non. Un étranger peut généralement acheter un bien sans détenir la résidence paraguayenne.

Peut-on acheter avec un passeport étranger ?

Oui, sous réserve de fournir les documents requis pour l’acte, la conformité et l’origine des fonds.

Peut-on acheter depuis l’étranger ?

Oui, notamment au moyen d’une procuration correctement préparée.

L’immobilier au Paraguay est-il rentable ?

Il peut l’être, mais la rentabilité dépend du prix d’achat, de l’emplacement, des charges, de la demande locative et de la qualité de la gestion.

Asunción est-elle la meilleure ville pour investir ?

Asunción possède le marché le plus profond et la demande la plus diversifiée. Elle n’est toutefois pas automatiquement la meilleure option pour chaque stratégie.

Est-il préférable d’acheter sur plan ?

L’achat sur plan peut offrir un bon prix et des paiements échelonnés, mais il ajoute un risque lié au promoteur, au retard et à la qualité finale.

Combien faut-il prévoir pour les frais ?

Une enveloppe indicative de 3 à 5 % est souvent mentionnée pour les frais de clôture, mais un calcul personnalisé est indispensable.

Sources et méthodologie