Rapport de marché · août 2026
Prix à Asunción, fondamentaux économiques, simulation réaliste de rendement locatif, achat sur plan et risques à intégrer avant d’investir.
Données vérifiées le 5 août 2026. Les prix immobiliers sont des prix d’annonce, et non les prix définitifs enregistrés chez le notaire.
Le Paraguay attire des investisseurs à la recherche d’un marché encore accessible, d’un cadre macroéconomique stable et d’un potentiel de croissance urbaine à long terme. L’opportunité est réelle, mais plus sélective que ne le laissent penser certaines brochures commerciales.
Une économie dynamique ne transforme pas chaque appartement neuf en bon investissement. Le rendement dépend toujours de la rue, du coût total, des charges de copropriété, de la qualité de construction, de l’offre concurrente et du profil de locataire réellement visé.
La vraie question n’est pas seulement « faut-il investir au Paraguay ? », mais quel bien acheter, dans quelle rue, à quel coût total, pour quel locataire et avec quelle stratégie de sortie.
L’essentiel pour un investisseur
- La Banque centrale indique 6 % de croissance du PIB en 2025 et projette 4,5 % en 2026.
- L’inflation interannuelle était de 1,6 % en juillet 2026, avec une projection annuelle de 3,3 %.
- Moody’s a confirmé la note Baa3 du Paraguay avec perspective stable en juillet 2026.
- À Asunción, les annonces d’appartements affichaient une médiane proche de 1 806 USD/m² en août 2026.
- Un rendement brut doit être recalculé après la vacance, les charges, la gestion, les réparations, le mobilier et la fiscalité.
- Un horizon de détention de cinq à dix ans est généralement plus cohérent qu’une revente rapide.
Fondamentaux économiques
Le Paraguay a abordé 2026 avec une forte dynamique. Le Banco Central del Paraguay indique une croissance du PIB de 6 % en 2025 et projette 4,5 % en 2026. L’inflation annuelle est tombée à 1,6 % en juillet 2026, tandis que les réserves internationales nettes atteignaient 11,695 milliards de dollars à la fin du mois.
Le système bancaire a également progressé : le crédit privé a augmenté de 15,28 % sur un an en mai 2026 et les dépôts de 18,45 %. Le taux actif moyen en monnaie locale restait toutefois à 16,07 %, ce qui explique l’importance des achats comptants, des capitaux étrangers et des échéanciers proposés par les promoteurs.
La confirmation par Moody’s de la note Baa3, correspondant au grade d’investissement, ne fait pas monter mécaniquement le prix d’un appartement. Elle renforce néanmoins la perception du risque pays auprès des investisseurs institutionnels et des grands porteurs de projets.
Prix à Asunción
L’instantané TuLugar d’août 2026 suivait 7 462 annonces actives à Asunción. Pour les appartements, la médiane affichée était de 1 806 USD/m² et celle d’un deux-chambres de 145 000 USD. Il s’agit de prix demandés, à négocier et à vérifier bien par bien.
| Zone | Prix médian affiché | Lecture du marché |
|---|---|---|
| Appartements à Asunción | 1 806 USD/m² | Médiane générale de la ville |
| Villa Morra | 2 076 USD/m² | Mixte, professionnels et expatriés |
| Las Lomas | 2 000 USD/m² | Résidentiel premium et demande d’affaires |
| Ycuá Satí | 1 799 USD/m² | Offre neuve près des corridors commerciaux |
| Recoleta | 1 785 USD/m² | Central, parc varié et forts écarts entre rues |
Le nom du quartier ne suffit pas. Le bruit, le drainage, la marche à pied, les futurs chantiers, le stationnement et les charges peuvent modifier l’investissement en quelques pâtés de maisons.
Simulation de rendement réaliste
L’exemple suivant est illustratif et ne constitue pas une promesse de performance. Il montre pourquoi le rendement brut commercial et le rendement d’exploitation de l’investisseur ne sont pas le même chiffre.
| Élément du scénario | Montant |
|---|---|
| Appartement | 88 000 USD |
| Garage | 10 000 USD |
| Mobilier et équipements | 8 000 USD |
| Frais, installation et mise en location | 4 000 USD |
| Investissement total | 110 000 USD |
| Loyer encaissé : 750 USD × 11 mois | 8 250 USD |
| Rendement brut | 7,5 % |
| Revenu après 2 850 USD de coûts, avant fiscalité | 5 400 USD |
| Rendement avant fiscalité | 4,9 % |
Construisez trois scénarios : prudent, central et optimiste. Une marge de vacance et une réserve pour les réparations sont indispensables.
Demande et tourisme
La SENATUR a comptabilisé 3 657 194 visiteurs internationaux en 2025, dont 2 029 678 touristes et 1 627 516 excursionnistes. Cette dynamique peut soutenir le meublé et la moyenne durée, mais Asunción ne doit pas être modélisée comme une grande destination mondiale de loisirs.
Une stratégie robuste vise plusieurs clientèles : professionnels locaux, familles en installation, expatriés, consultants, visiteurs médicaux et voyageurs d’affaires. La moyenne durée peut offrir un bon compromis entre revenu mensuel et charge de gestion.
Investissement sur plan
L’achat sur plan permet d’échelonner les paiements et de choisir une unité avant la livraison. Il ajoute aussi un risque lié au promoteur, au chantier, aux matériaux et aux délais. Avant de signer, vérifiez :
- la propriété juridique du terrain
- le permis de construire et les autorisations
- l’expérience du promoteur et les immeubles déjà livrés
- la date contractuelle et les clauses de retard
- les matériaux intégrés au contrat
- le budget prévisionnel de copropriété
- les règles de remboursement et d’annulation
- la possibilité de céder le contrat avant la livraison
Acheteurs étrangers et fiscalité
En règle générale, un étranger peut acheter un appartement, une maison ou un terrain urbain en son nom sans devenir d’abord résident permanent. Des règles particulières peuvent concerner les terrains ruraux en zone de sécurité frontalière ; une vérification juridique indépendante reste indispensable.
Le Paraguay Investor Pass prévoit une voie d’investissement à partir de 200 000 USD pour des opérations immobilières ou financières admissibles. L’achat d’une résidence personnelle ordinaire ne donne pas automatiquement droit à la résidence.
La DNIT indique un taux de 8 % pour certains revenus et gains du capital des personnes physiques résidentes soumis à l’IRP-RGC. Le traitement dépend du statut, de la structure de détention et de l’usage ; demandez une simulation écrite avant l’achat.
Risques et vérifications
Surproduction
Plusieurs immeubles peuvent livrer simultanément des unités d’une chambre similaires, ce qui augmente la concurrence locative.
Liquidité à la revente
La croissance économique ne garantit pas une revente rapide au prix affiché.
Qualité de construction
Étanchéité, humidité, ascenseurs, climatisation et acoustique influencent le loyer et la revente.
Micro-localisation
Quelques rues peuvent modifier fortement l’accès, le bruit, le drainage et la demande.
Rendements commerciaux
Exigez toujours les hypothèses et recalculez le rendement net.
Conclusion
Le Paraguay présente des fondamentaux crédibles : croissance élevée, inflation faible, grade d’investissement, tourisme en progression et développement urbain continu. Il reste aussi un marché où les données de transaction sont fragmentées, la qualité variable et la revente parfois lente.
Les meilleurs investissements sont achetés à un coût total discipliné, visent un locataire clairement identifié, utilisent des hypothèses prudentes et font l’objet d’une vérification juridique et technique indépendante.
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Recevoir une sélection de biensQuestions fréquentes
Un étranger peut-il acheter au Paraguay ?
Oui, en règle générale pour les appartements, maisons et terrains urbains. Des restrictions peuvent concerner certains terrains ruraux frontaliers.
Quel est le prix actuel d’un appartement à Asunción ?
L’instantané d’août 2026 indiquait environ 1 806 USD/m² en médiane pour les annonces. Le prix final peut être différent.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Il n’existe pas de chiffre universel. Il faut intégrer le coût total, le loyer réaliste, la vacance, les charges, la gestion, les réparations, le mobilier et la fiscalité.
L’achat immobilier donne-t-il la résidence ?
Non. L’Investor Pass comprend une voie immobilière admissible à partir de 200 000 USD, mais un achat ordinaire ne donne pas automatiquement la résidence.
Peut-on acheter à distance ?
Oui, généralement avec une procuration correctement préparée, le contrôle de l’origine des fonds et un suivi juridique et notarial local.
Sources et méthodologie
- BCP
- BCP – Financial indicators, May 2026
- MEF – Moody’s confirms Paraguay investment grade
- SENATUR – International tourism results for 2025
- MIC – Paraguay Investor Pass
- INE – Final results of the 2022 census
- TuLugar – Asunción real-estate market, August 2026
- DNIT – Personal income tax and capital income
Les chiffres macroéconomiques proviennent principalement d’institutions publiques paraguayennes. Les chiffres immobiliers sont des instantanés de prix d’annonce, non des actes définitifs. L’exemple de rendement doit être recalculé pour chaque bien.
Ce rapport est fourni à titre général et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal, technique ou notarial adapté à votre situation.